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1楼:反对装电梯,不需要、没商量!专家提出“双赢”解决方案

  • 来源:互联网
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  • 2022-01-08
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老楼加装电梯,可谓“一举多得”:不仅能彻底解决老旧小区的上下楼出行难题,有效应对老龄化,而且有助于拉动内需促进消费,更会对国民经济的发展有显著的提振作用。然而就是这么一件“多方受益”的大好事,近年来推动起来却颇为艰难。

近日,老楼加装电梯一事终于迎来了“转机”。8月10日,住建部发布公开征求意见稿明确:未来城市更新行动,要以保留利用提升为主,严管大拆大建。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外,其他既有建筑应以保留修缮加固为主。这意味着在我国实施了近12年之久的“拆字一喷,喜提大奔”的大规模拆迁暴富时代将宣告终结,取而代之的是“全面旧改”。

对于国家关键时刻“紧急叫停大规模拆迁”一事,我们并不感到意外。一方面,叫停大规模拆迁,是当务之急,更是房地产的科学发展之道;另一方面,住建部在去年底就已然明确:2021年起,将全面推动城镇老旧小区改造。不仅如此,官方还制定了未来5年旧改的总规划:2025年之前完成对全国17万个2000年以前建成为主的老旧小区的改造工作。

为什么说,国家此次出台政策“严控大拆大建”,对于老楼加装电梯是利好?这个其实很好理解,严控大拆大建的潜台词是大力发展旧改。文件中说得也很明确“未来鼓励老旧小区有机更新和微改造”。而针对符合条件的老旧小区加装电梯,这是住建部早就确定的内容。不仅如此,过去两年官方已经五次在重要场合强调,未来要大力推进符合条件的老旧小区加装电梯。尤其值得一提的是,2020年10月29日,发改委更是在扩内需促消费的工作方案中明确提到,鼓励各地对城镇老旧小区有条件的楼栋加装电梯。这意味着,老楼加装电梯已经上升到国家重点工程层面了。

老楼加装电梯,既有助于扩内需促消费,也有助于应对日益加剧的老龄化进程,其宏观现实意义重大。为何现实中这项有利于绝大多数居民的惠民工程,真正实施起来,却异常艰难?

一言概之:小小的电梯,承载了道德、经济利益等权利博弈,安装电梯事宜看似简单容易,实则牵扯着复杂的利益分配问题。直白点说,老楼加装电梯最大的阻力在1楼。

1楼:坚决反对装电梯,不需要、没商量!

过去这两年多,我们接触过很多老楼加装电梯失败的案例。在我们看来,1楼在加装电梯一事中起着决定性作用,虽然加装电梯对于绝大多数人都有利好,但现实中1楼居民基本上是持反对态度的。当高楼层业主找到1楼协商解决安装电梯事宜时,往往会被1楼满口回绝:坚决反对装电梯,不需要、不没商量。通常情况下,被1楼拒绝后,安装电梯事宜无法推进,很多高楼层住户会把不满和怨恨统统怪罪在1楼住户头上。更有甚者会“道德绑架”地认为,1楼是所有人的“公敌”,他们的自私害得所有人不得不跟着继续遭受上下楼之苦。

但作为一个旁观者,我们深深知道,1楼反对安装电梯其实完全是出于对自我的保护。1楼反对安装电梯其实是有充足的三大理由:其一、1楼对电梯没有需求;其二、安装电梯对于1楼住户不仅没有什么实质性的好处的,相反还会给1楼住户带来负面影响。其中最显而易见的影响是,加装电梯可能会遮挡采光、影响通风、制造噪音;其三、老房子安装电梯,原有的各楼层价值体系会被打乱,未加装电梯之前,1楼较为吃香,且市场定价也高于顶楼,但安装电梯后,1楼的弊端会更明显,这不仅会降低1楼的居住舒适度,更会导致1楼贬值。此外,安装电梯后需要定期维护保养,还会涉及用电消耗,维保费用和电费一年也不少,按照要求,这些费用1楼都需要分摊,对于1楼而言终究是付得不开心。

正如文章开头所言,未来老房子加装电梯是大势所趋,更是国家重点推进的民生工程。所以纵使1楼不同意,很多城市也在积极推动这项工程的顺利实施。具体而言有三大措施:

其一、越来越多的城市,更改了老旧小区加装电梯的法律依据,即取消了“一票否决制”。比如济南,原有的规则要求“全体业主同意”才能申请加装电梯;修改加装电梯条款后,规定“既有住宅增设电梯的,应当由该单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主,且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主,且参与表决人数四分之三以上的业主,书面签署同意意见”。据不完全统计,截止到目前,全国有近10个城市跟进取消了“一票否决制”。专家预测,未来1-2年还会有更多的城市跟进这一措施;

其二、为了鼓励符合条件的老旧小区早日加装电梯,去年10月29日,国家发改委联合教育部、工信部、财政部、住建部、商务部、文旅部等13个部委,出台了《近期扩内需促消费的工作方案》,在住房等方面,明确提出“加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策”;

其三、研究制定了两种可行性且相对较为合理的电梯安装方案。第一个是“按楼层高低设系数分摊费用”方案,费用分摊的比例永远是:受益越多,出的金额越多。电费和电梯维护费用同样是按此比例出资。这种出资分摊方式,在已加装电梯的调研案例中占比达到69.12%。以上海某小区为例,各楼层出资的比例分别是:一楼不出资,二楼6%,三楼12%,四楼20%,五楼28%,六楼36%。这种方案虽然公平合理,但是有一个问题不容忽视,那就是高楼层的出资比例较高,以加装一部造价为70万的电梯计算,6楼需要出资25万,假设补贴是一半,那也要出资多达12.5万;

第二个是“公交电梯”方案。简单来说就是,电梯的安装和维护都是由第三方电梯公司承担,安装免费,维护费用照常收取,采取和公交车一样的“刷卡乘车”的模式。以杭州为例,上下楼乘坐电梯1元/次。电梯公司的盈利来源于两方面:一是居民乘坐电梯的刷卡付费,二是电梯内外轿厢的广告投放收益。这种方案下,各楼层的居民都不需要承担安装电梯的巨额费用,毫无疑问这大大降低了居民的压力。

专家提出“双赢”方案后,1楼同意,6楼反对

不得不说,上述两种方案都存在一定的缺陷,尤其是第一种方案,经济条件差的高楼层住户很难承担较高的资金分摊,这很容易导致加装电梯事宜无法正常推进。而以上两种方案存在的一个共同问题是:都没有考虑到对低楼层的影响补偿。

基于上述两种方案,专家提出了“双赢”方案:公交电梯+高对低补偿补偿方案。简单来说就是,加装电梯依然按照现有的公交电梯模式进行,不同的是,新方案新增了高楼层对低楼层的补偿方案——如果加装电梯对1楼和2楼采光、通风、噪音等影响非常严重,必须要考虑给予被影响的业主进行补偿。专家给出的补偿建议是:6楼对1楼补偿5万,5楼对2楼补偿2万。这个补偿资金数额只占到第一种方案分摊出资比例的40%-60%。可以理解为帮助高楼层住户节省了近一半的支出。

平心而论,专家提出的解决方案,可以说是现阶段老旧小区加装电梯的“双赢”解决方案,不仅解决了加装电梯的高楼层出资问题,也最大程度补偿了低楼层的损失,可以做到让楼上楼下都满意。按理说这种方案应该是皆大欢喜的,但这个方案提出后,1楼虽然同意了,但6楼又反对了。6楼业主认为,自己的房子究竟会不会升值,现在还很难说。自己的房子没升值,现在就必须对1楼补偿5万元,这不是一笔小数目,而且这完全是拍脑袋想出来的,根本不具备科学性,所以自己很难接受。更为重要的一点是,一旦现在的1、2楼房主把房子卖掉了,那么未来新购房的业主,会不会提出同样的“补偿”要求呢?

老楼加装电梯,虽然当前推行的阻力很大,但上至国家,下至居民自己,都在费尽脑汁寻求双赢解决方案。归根结底是因为,老房子加装电梯是关乎亿万民众的惠民工程,更是国家鼓励的重点工程。但加装电梯一事毕竟牵扯到楼上楼下的经济利益,而且有利有弊,所以注定了不可能一帆风顺。

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